تغییر جنس بساز و بفروش‌های بازار مسکن

امروز مرکز آمار ایران، داده‌های مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادر شده در فصل سوم سال را منتشر کرد. طبق گزارش جدید مرکز آمار، در فصل پاییز تنها 1198 پروانه ساختمانی در تهران صادر شده است که نسبت به تابستان افت ۲۵.۲ درصدی و در قیاس با پاییز ۹۹ کاهش ۲۵ درصدی داشته است. این تعداد پروانه صادر شده برای ۹۴۶۱ واحد مسکونی است که نسبت به پاییز پارسال شاهد افت ۲۸ درصدی واحدهای مسکونی پروانه گرفته هستیم. در نهایت هم می‌توان به سطح زیربنای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساخت اشاره کرد که نسبت به پارسال ۲۴.۵ درصد افت داشته است و به ۱۸۷۱ هزار متر مربع رسیده است.

عقب‌گرد سازندگان مسکن

اوج ساخت و ساز مسکن در تهران طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ بود. جایی که سالانه به طور متوسط نزدیک به ۲۴ هزار پروانه ساخت مسکن در تهران صادر می‌شد. بر اساس آمارهای ۱۳ سال اخیر پروانه‌های ساخت مسکن، به غیر از این سه سال همیشه تعداد پروانه‌های صادر شده در شهر تهران کمتر از ۲۰ هزار مورد بوده است.

اما در سال ۹۳ با شروع رکود مسکن تعداد پروانه‌های ساخت با افت شدیدی مواجه شد و به مرز ۱۰ هزار مورد رسید. این روند نزولی در سال‌هایی که بازار مسکن با رکود سنگین مواجه بود و قیمت مسکن رشدی نمی‌کرد ادامه یافت. در این سال‌ها ساخت‌وساز از صرفه خارج شده بود و سازندگان کمتری در بازار فعال بودند. به طوری که در سال ۹۴ تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در تهران به تنها ۸ هزار واحد رسید.

از سال ۹۵، ساخت‌وساز مسکن اندک اندک افزایش یافت و در سال ۹۷ تعداد پروانه‌های ساخت در تهران دوباره به بیش از ۱۰ هزار مورد رسید. ولی تداوم تورم فوق سنگین بازار مسکن، این بار سازندگان را از پا درآورد. افزایش سرسام‌آور قیمت زمین و مصالح امکان ریسک ساختمان‌سازی را بالا برد و بسیاری از سازندگان از بازار خارج شدند؛ تا جایی که در سال ۹۹ تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده توسط شهرداری تهران به تنها ۶۹۰۰ مورد کاهش یافت و کمترین مقدار خود طی ۱۳ سال اخیر رسید.

حال به نظر می‌رسد این اتفاق در سال جاری هم ادامه یافته است. به طوری که طی سه فصل نخست سال کمتر از ۴۲۰۰ پروانه ساخت صادر شده که نسبت به مدت مشابه پارسال افت سنگین ۱۸ درصدی را نشان می‌دهد. هیچ بعید نیست که امسال دوباره رکورد کمترین ساخت‌وساز شکسته شود و تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در تهران به حتی ۶ هزار واحد هم نرسد.

تنها چقرها در بازار می‌مانند

طی سال‌های اخیر با تورم افسار گسیخته‌ی بازار مسکن، قدرت خرید مردم کاملا آب رفت و به حداقل رسید. این اتفاق منجر به تغییر ذائقه خریداران مسکن و کوچ اجباری آن‌ها به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و قدیمی‌ساز که قیمت مناسب‌تری دارند، شد. (بخوانید: )

اما به نظر می‌رسد روندی که سازندگانی که در بازار مانده‌اند، پیش گرفته‌اند برخلاف این تغییر ذائقه مصرف‌کنندگان بوده است. به طوری که از ابتدای ۱۴۰۰ متوسط زیربنای اختصاص یافته به هر واحد مسکونی افزایش یافته است. متوسط زیربنای اختصاص یافته به هر واحد مسکونی در سه فصل نخست امسال بیش از ۱۹۵ متر مربع بوده است. این در حالی است که در پنج فصل قبلی (زمستان ۹۸ تا زمستان ۹۹) متوسط زیربنای هر واحد مسکونی ۱۷۸ متر بوده است. به عبارتی دیگر در سالی که شاهد افزایش جدی میل خریداران مسکن به واحدهای کوچک‌متراژ بودیم، متراژ ساختمان‌های در دست ساخت افزایش یافته است. واحدهای بزرگ‌متراژ بیشتر در مناطق شمالی و گران تهران ساخته می‌شوند و معمولا خریداران این خانه‌ها هم نه مصرف‌کنندگان بلکه سرمایه‌گذاران است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد در سالی که قیمت زمین بی‌وقفه افزایش یافته و هزینه مصالح هم رشد کرده، اما با توقف نسبی رشد قیمت مسکن، بسیاری از سازندگان تازه‌کار یا کسانی که در مناطق ارزان‌تر واحدهای کوچک می‌ساختند از بازار خارج شده‌اند و حالا تنها سازندگان چقری در بازار مانده‌اند که فعلا توانسته‌اند در برابر طوفان تورم و عدم اطمینان از آینده دوام بیاورند.

ریسک فشار بیشتر بر خریداران مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی ماه‌های گذشته رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران متوقف شده و حتی بعضا کاهش هم یافته است. از طرفی دیگر اما با افزایش تقاضای مصرفی، تعداد معاملات در مناطق ارزان‌تر شهر افزایش یافته و تورم مسکن در این مناطق بیشتر از شمال شهر شده است. حال با کاهش ساخت مسکن به ویژه کوچک‌متراژها، این ریسک وجود دارد که در سال آتی فشار بیشتری بر خریداران مصرفی مسکن وارد شود.